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前8月房地产投资增速年内最低 房企融资将持续承压

中国经济网  2019/09/17

国家统计局9月16日发布数据显示,2019年1~8月全国房地产开发投资84589亿元,增速回落0.1个百分点至10.5%,为年内最低。8月份房地产开发景气指为100.94,环比提高0.04点。此外,多项数据显示,土地市场持续降温、房屋竣工面积连续20个月下调、房企融资也持续承压。

不同地区间房地产开发投资增速出现分化,前8个月,东部地区与东北地区房地产开发投资分别增长8.8%和9.7%,增速回落0.4和1.3个百分点;中部及西部地区分别增长9.8%和16.0%,增速加快0.3和0.9个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波指出:“当前融资从紧不变,行业降温持续。目前房地产开发投资的基本面并未出现大变化,但在房企融资从紧不变的压力之下,投资降温的分化也在持续。东部?#25237;?#21271;部的投资降温明显,也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。”

土地市场持续降温

1~8月,全国房地产开发企?#20302;?#22320;购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1~7月收窄3.8个百分点;土地?#23665;?#20215;款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

“当前对于稳地价的管控非常严厉,近期部分热点城市也积极开展银行?#20302;?#22823;检查,其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。但当前跌幅是在收窄的,后续若销售市场转好,那么土地市场也会重新有反弹?#30446;?#33021;。”易?#21451;?#31350;院智库中心研究总监?#26174;?#36827;认为。

张波则认为,降幅收窄不代表房企拿地态度已发生转变。“相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地?#23665;?#38754;积比去年降三成是大趋势。”

中原地产研究中心统计数据显示:在2019年第二季度房企纷纷拿地后,7月资金收紧趋势开始出现。8月,房企拿地明显减少,合计拿地最高的万科150亿元、保利92亿元、金茂68亿元。拿地金额超过50亿元的只有8家。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,首先从拿地企业构成看,民企少、国企多,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。其次看土地?#23665;?#24773;况,以二线为主的多个城市住宅地块溢价率7~8月出?#33267;?#19979;调现象;从企业层面看,房企的资金链分化?#29616;兀?#22823;部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少,中型房企成为抢地的主流企业,整体土地市场降温出现?#30446;?#33021;性非常大。

“金九银十”或成色不足

土地市场降温?#20174;?#20986;房企融资压力的持续加大。今年8月,调控政策密集出台,与之前政策相比,对房地产金融政策的收紧和整顿市场乱象成为调控的主要特征。

8月9日,银保监会发文,对32个城市开展银行房地产业务专项检查,检查重点针对房企的土地储备贷款、开发贷款,以及个人房贷、住房租赁贷款;8月30日,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。

张波指出,从房企融资的大背景来看,针对房企强化严监管的态势8月保持不变,无论是信?#23567;?#28023;外债,还是ABS、开发贷,都保持?#21451;?#24577;势。

数据显示,1~8月,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速回落0.4个百分点。

值得注意的是,前8个月房企利用外资81亿元,同比增长129.3%。?#26174;?#36827;指出:“降准的效应会陆续释放,尤其是考虑到包括?#20998;?#37327;化宽松的政策、股票市场或有反弹等因素,未来房企的金融和资金面或依然有宽松?#30446;?#33021;。”

今年1~8月,房屋新开工面积145133万平方米,增长8.9%,增速回落0.6个百分点。其中,住宅新开工面积107053万平方米,增长8.9%;房屋竣工数据同比下跌10.0%,其中住宅竣工面积同比下跌9.6%。

?#26174;?#36827;坦言,这已经是连续20个月房屋竣工面积同比下跌的现象。

销售方面,张大伟预测:“今年很可能没有‘金九银十’。”

他解释说,“2017年以来,大部分热点城市已全面限价,房地产市场已经没有淡旺?#23616;?#20998;,市场更多看限价政策的严格与否;另?#29615;?#38754;,由于国庆庆祝活动等因素,部分热点项目的开盘可能?#26144;?#38169;峰,也使得市场热度降低。此外,热点城市再次进入‘卖不完时代’,除了深圳相对活跃外,包括?#26412;?#19978;海、杭州、南京、温州、福州等市场,除少数热点刚需项目外,去化率快速下?#23567;!?

统计数据也?#20174;?#20102;市场明显降温:前8个月商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,这一数据已连续7个月负增长。

“多个城?#26032;?#24066;逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很?#35328;?#25903;撑市场继续冲高。”张大伟预测。

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